A região do Terra Bonita, na zona sul de Londrina, passa por um processo de urbanização intenso, contrastando significativamente com o cenário do início dos anos 2000. Naquela época, o Catuaí Shopping e a então Unopar se destacavam em uma paisagem predominantemente vazia, com ocupação residencial esparsa e a área atrás do shopping vista como periférica. Atualmente, a área se consolida como um polo de desenvolvimento, com ampla oferta de moradias e serviços.

A transformação começou a ganhar força com a melhoria da infraestrutura, acompanhando o crescimento imobiliário. A duplicação de trechos da Rua Luís Lerco, iniciada em 2019, otimizou a conexão entre a região universitária e o Terra Bonita. Em 2024, o prolongamento da Avenida Octávio Genta, com um investimento de R$ 12,1 milhões em dois quilômetros de pista dupla, estabeleceu uma ligação direta entre a PR-445, condomínios horizontais, o Terra Bonita e a Avenida Mábio Gonçalves Palhano, criando um corredor contínuo que interliga áreas residenciais, comerciais, universidades e vias rodoviárias importantes.

Investimentos impulsionam a 'Nova Gleba'

Outras obras relevantes também contribuíram para essa mudança, como a Avenida Constantino Pialarissi, ao lado da Universidade Estadual de Londrina (UEL), que recebeu um investimento de quase R$ 40 milhões. Esse novo desenho viário coincidiu com um expressivo aumento na ocupação residencial, resultando na formação de diversos condomínios fechados ao redor do Terra Bonita, como Alphaville I e II, Royal Golf, Royal Tennis, Royal Forest, Royal Park, Sun Lake, Terras de Santana I e II, Cachoeira de Santana, Vivendas do Arvoredo e Terras de Canaã. Esse adensamento gerou um aumento na demanda por comércios e serviços, como supermercados, farmácias, clínicas e restaurantes.

A velocidade dessa transformação foi impulsionada por uma alteração na legislação municipal, o Plano Diretor de Londrina, em dezembro de 2024. Essa revisão destravou a legislação urbanística, viabilizando 15 novos condomínios horizontais, incluindo o Parque das Artes, Tamboré, Artesano, Malie e Koa, e prevendo outros 32 empreendimentos na região atrás do Catuaí. Este investimento privado significativo foi possível devido ao financiamento público em infraestrutura. O Catuaí Shopping Londrina, com cerca de um milhão de visitantes mensais, também planeja um complexo multiuso que incluirá torres residenciais e corporativas, um hotel integrado e novas estruturas de saúde. Este complexo, com 130 mil metros quadrados de área privativa, pode adicionar mais de 11 mil pessoas à população local, impulsionando ainda mais a demanda por moradia e serviços.

Novos projetos e alta rentabilidade

A movimentação também se reflete no mercado de locação flexível. Um estudo da AirDNA mostra que Londrina possui 970 anúncios ativos de aluguel por temporada, com um crescimento de 29,6% em 12 meses. Mais da metade (53,5%) são imóveis de um dormitório, e 59,2% oferecem estadias mínimas superiores a 30 noites, indicando um mercado focado em estudantes, profissionais e visitantes que permanecem por períodos mais longos. O perfil dos lançamentos também mudou, com o surgimento de projetos de studios e apartamentos compactos, como o Harbor 360° da AVIV, que oferece 256 studios de 31 a 51 metros quadrados, integrados a um shopping de conveniência com 27 lojas, proporcionando moradia, trabalho e serviços no mesmo local.

A estrutura do Harbor 360° inclui coworking, lavanderia autônoma, coffee lounge, pet place e áreas de convivência. No rooftop, há piscina aquecida, spa e academia, além de um mercado autônomo e Delivery Hub. Felipe Rossetto, CEO da AVIV, destaca que a demanda por imóveis compactos acompanha a mudança no perfil da zona sul, que concentra universidades, comércio, serviços e acesso rápido à PR-445, exigindo moradias práticas e bem localizadas. A região é considerada nobre, com valorização crescente, mas ainda fora dos bairros com o metro quadrado hipervalorizado, como a vizinha Gleba Palhano.

O FipeZAP aponta Londrina entre as cidades com maior demanda imobiliária do país, com uma valorização de 6,86% no preço médio do metro quadrado nos últimos 12 meses. Para apartamentos de um dormitório, o aumento foi de 7,29% nas vendas. Nas áreas valorizadas de Londrina, o metro quadrado de um imóvel de um dormitório custa, em média, R$ 13 mil, quase R$ 4 mil a mais que o de dois quartos. Na locação, os resultados são ainda melhores: em julho deste ano, o aluguel médio anunciado de um imóvel de um dormitório foi de R$ 72,08 por metro quadrado, cerca de 30% a mais que imóveis maiores.

Emerson Esteves, economista da Universidade Estadual de Londrina (UEL), ressalta que compradores e investidores hoje buscam localização estratégica, valorização e taxa de ocupação, vendo no Terra Bonita um local com potencial de crescimento, segurança jurídica e planejamento urbano, que oferece um "lifetime value" promissor, ou seja, um retorno financeiro consistente ao longo da vida útil do empreendimento.